Divórcio com partilha de bens no DF: o que se divide e os cuidados com o imóvel

Numa separação, a pergunta que mais escuto não é quem fica com o carro ou com a televisão. É o que vai acontecer com a casa. E, no Distrito Federal, a resposta depende muito de onde essa casa fica.

Um apartamento financiado em Águas Claras, uma casa em condomínio no Jardim Botânico e um lote em Vicente Pires que ainda espera a escritura pedem caminhos diferentes na partilha. Antes de chegar neles, porém, é preciso entender a regra geral.

O regime de bens decide quase tudo

Quem se casou sem pacto antenupcial está no regime da comunhão parcial de bens (Código Civil, art. 1.640). É o caso da grande maioria dos casais. Nesse regime, divide-se em partes iguais o que foi adquirido durante o casamento, ainda que esteja no nome de um só (art. 1.658).

Ficam de fora, em regra (art. 1.659):

• o que cada um já tinha antes de casar;
• o que um dos dois recebeu por herança ou doação;
• o que foi comprado com o dinheiro desses bens (a chamada sub-rogação), desde que isso possa ser demonstrado.

A união estável sem contrato escrito segue a mesma lógica (art. 1.725). Já nos outros regimes, como a comunhão universal ou a separação de bens, as contas mudam bastante, e o primeiro passo é sempre ler a certidão de casamento e, se houver, o pacto antenupcial.

Onde a discussão costuma aparecer

A regra cabe em uma frase, mas os casos reais raramente são tão limpos. Os pontos que mais geram discussão são estes:

• A entrada do imóvel. Se um dos dois pagou a entrada com dinheiro que tinha antes do casamento, ou com uma herança, essa parte pode ficar fora da divisão. Mas é preciso provar a origem do dinheiro, e extratos antigos costumam fazer falta.
• As parcelas do financiamento. Divide-se o que foi pago durante o casamento. O que foi pago antes, ou o que ainda será pago depois da separação, segue outra conta.
• O FGTS. O STJ entende que os valores depositados durante o casamento entram na partilha, inclusive quando foram usados na compra da casa.
• A reforma em imóvel de um só. Se o casal reformou ou construiu, com dinheiro comum, em um imóvel que era de apenas um deles, a valorização pode ser discutida.
• Dívidas. As dívidas feitas em benefício da família também são partilhadas, e não apenas os bens.

Águas Claras: o apartamento financiado

Em Águas Claras, o cenário mais comum é o apartamento comprado na planta ou financiado por muitos anos. A partilha, nesse caso, envolve duas coisas: a parte já paga, que pertence ao casal, e o saldo devedor, que ainda pertence ao banco.

Um cuidado que costuma passar despercebido: o acordo entre o casal não obriga o banco. Se um dos dois fica com o apartamento e assume as parcelas, o outro só sai do contrato de financiamento com a concordância da instituição. Sem isso, ele pode continuar respondendo pela dívida de um imóvel que já não é seu. Por isso, vale combinar no acordo um prazo e uma consequência para essa transferência.

Vicente Pires e Jardim Botânico: o imóvel sem escritura

Muita gente acredita que, sem escritura, a casa “não entra” no divórcio. Não é assim. Em Vicente Pires, no Jardim Botânico, em Arniqueira e em outras regiões do DF, muitas famílias moram há anos em imóveis comprados por contrato de cessão de direitos, ainda sem matrícula individual no cartório.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que os direitos sobre o imóvel podem ser partilhados no divórcio, mesmo em loteamento irregular, quando não há má-fé. Esses direitos têm valor econômico, e a regularização pode ser resolvida depois (STJ, 3ª Turma, REsp 1.739.042, Rel. Min. Nancy Andrighi).

Em Vicente Pires há um detalhe a mais. A regularização feita pela Terracap avançou em 2026, com as primeiras escrituras entregues no Trecho 2 e a venda direta dos lotes aos ocupantes. Se o casal está no meio desse processo, a partilha precisa dizer com clareza quem vai pagar a Terracap e em nome de quem a escritura será lavrada. Deixar isso em aberto é um convite para um segundo processo, anos depois.

No Jardim Botânico, a situação varia de condomínio para condomínio: alguns já foram regularizados, outros ainda não. Antes de qualquer acordo, vale conferir em que pé está o condomínio e o que consta no contrato de compra.

Cartório ou Justiça?

Se o casal está de acordo sobre o divórcio e sobre a divisão dos bens, o caminho pode ser o cartório, por escritura pública, sempre com advogado (CPC, art. 733). É mais rápido e, em geral, mais barato. Desde 2024, isso é possível mesmo com filhos menores, desde que as questões dos filhos já tenham sido resolvidas antes na Justiça (Resolução CNJ nº 571/2024). Expliquei o passo a passo no texto sobre divórcio em cartório.

Se não há acordo, o divórcio vai para a Justiça. Uma informação que tranquiliza muita gente: o divórcio pode ser decretado antes de a partilha terminar (Código Civil, art. 1.581). Ninguém precisa ficar casado enquanto discute os bens. Mais detalhes estão no artigo sobre divórcio judicial.

Atenção aos impostos

Quando a divisão é exatamente meio a meio, não há imposto sobre a partilha. Mas, se um dos dois fica com mais do que a sua metade, pode incidir imposto sobre essa diferença: o ITCD, se o excesso for gratuito, ou o ITBI, se houver compensação em dinheiro. É um custo que precisa entrar na conta antes de fechar o acordo, e não depois.

O que separar para a primeira conversa

• certidão de casamento e, se houver, o pacto antenupcial;
• matrículas dos imóveis ou, se não houver, os contratos de cessão de direitos;
• contrato de financiamento e extrato do saldo devedor;
• declarações de imposto de renda dos últimos anos;
• documentos de veículos, extratos de investimentos e, se for o caso, contrato social de empresa;
• comprovantes da origem de valores que um dos dois tinha antes do casamento.

Uma última palavra

Uma partilha bem feita é aquela que encerra o assunto. Quando o acordo deixa pontas soltas, como a dívida do financiamento, a escritura que ainda não saiu ou o imposto que ninguém calculou, o problema volta, e geralmente volta pior.

Se você está passando por uma separação em Águas Claras, Vicente Pires, Jardim Botânico ou em qualquer outra região do DF, reúna os documentos e procure uma análise do seu caso. Mais sobre minha atuação está na página de Família e Sucessões.

Guilherme Bonfim, advogado (OAB/DF 63.974). Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso.